Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Östlich der B 8 - Nahversorgung" sowie Berichtigung des Flächennutzungsplans im Bereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans "Östlich der B 8 - Nahversorgung"; Billigungs- und Auslegungsbeschluss

Der Gemeinderat der Gemeinde Karlstein hatte in seiner Sitzung vom 02.11.2022 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans "Östlich der B8 - Nahversorgung" bei gleichzeitiger Berichtigung des Flächennutzungsplans beschlossen.

Die Veröffentlichung dieser Beschlüsse erfolgte im Karlsteiner Mitteilungsblatt vom 18.11.2022.

Das Verfahren wird nach §13a BauGB beschleunigt durchgeführt.

Ziel der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans "Östlich der B8 - Nahversorgung" ist die Sicherstellung des zur Nahversorgung erforderlichen Lebensmittelmarktes. Im Rahmen dieses Verfahrens soll Baurecht für die Ansiedlung eines Nahversorgungsmarktes geschaffen werden. Neben dem Nahversorger ist ebenfalls die Unterbringung eines Drogeriemarktes vorgesehen. Seit Schließung der Schlecker-Filiale in der Ortsmitte gibt es kein adäquates Angebot im Gemeindegebiet.

Im Gemeindegebiet von Karlstein am Main gibt es aktuell nur noch einen Nahversorgungsmarkt.

Als Ursache für den Weggang des Nah- und Gut Marktes wurden die baulichen und standortbezogenen Rahmenbedingungen (Verkaufsfläche, energetischer Sanierungsbedarf, Parkplätze, Anlieferung) genannt.

Nachdem für den Norma-Markt in der Schubertstraße ursprünglich der Weiterbetrieb noch für 2023 zugesagt war, wurde aktuell mitgeteilt, dass der Weiterbetrieb bis 2028 vorgesehen ist. Damit bleibt vorerst zumindest ein Nahversorger im Ort bestehen.

Diese Entwicklung ist seit einiger Zeit absehbar. Seitdem gibt es Bemühungen einen weiteren Versorger in Karlstein anzusiedeln. Die Sicherung der Versorgung der Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs im Gemeindegebiet ist daher ein vordringliches Ziel der Gemeindeentwicklung.

Die Fläche südlich der Lindighalle im Ortsteil Dettingen befindet sich im Eigentum der Gemeinde. Insofern kann ohne Verzögerungen kurzfristig Ersatz geschaffen werden. Das Areal ist mit allen Verkehrsmitteln gut erreichbar, liegt in fußläufiger Entfernung zu Bushaltestellen sowie zu den Wohngebieten von Dettingen und ist auch für Pendler gut zu erreichen.

Für die Fläche gibt es einen Vorhabenträger, der gemeinsam mit der Gemeinde ein Nutzungskonzept erarbeitet hat. Der Vorhabenträger hat durch Antrag in der Gemeinde die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erbeten sowie einen abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplan vorgelegt. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist außerdem ein Durchführungsvertrag, der zum aktuellen Verfahrensstand unterschriftsreif vorliegt.

Voraussetzung für den Vorhabenträger zur Ansiedlung des Nahversorgers ist die direkte Erschließung des Marktes von der Hanauer Landstraße aus. Hierzu liegt ein mit dem Staatlichen Bauamt abgestimmter Entwurf mit Datum vom 19.10.2023 vor. Die Vorgaben zur Lage der Zufahrt ergeben sich u.a. aus einem erforderlichen Mindestabstandsmaß zum Kreisel sowie die Lage und Länge der erforderlichen Linksabbiegerspur. Somit werden die Vorgaben des Staatlichen Bauamtes Aschaffenburg umgesetzt.

Auf der Basis der vorgelegten Hochbauplanung und Erschließungsplanung soll Planungsrecht in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes geschaffen werden.

Die Abgrenzung des Geltungsbereiches verläuft im Norden parallel zur Lindighalle in einem Abstand von 4,0 m zum Gebäude, um die Feuerwehrumfahrt für die Lindighalle sicherzustellen. Im Osten grenzt der Geltungsbereich an die Straße "Am Sportplatz" an, im Süden ergibt sich die Abgrenzung aus dem Platzbedarf für den Nahversorger inkl. Fachmarkt an der Fläche der Parzelle 1920/27, im Westen verläuft die Grenze entlang der Hanauer Landstraße (St 3308). Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 7.350 m².

Von der Stellplatzanlage bzw. dem Versorgerparkplatz ist ein sicherer Fußweg für die Vereinsmitglieder von der Stellplatzanlage zum Vereinsgelände herzustellen. Da der bestehende Zaun (+ Ballfangzaun) zum Vereinsgelände erhalten bleiben soll und Varianten zur Führung der Fußgänger über das Vereinsgelände abgelehnt wurden, bleibt eine 2,5 m breite Fläche für einen 50 cm breiten Trennstreifen mit Bordstein und Geländer als Abgrenzung zur Zufahrt und einen 2,0 m breiten Gehweg (eingeschränkter Begegnungsverkehr mit Fahrrad). Der Gehweg soll sobald als möglich im südlichen Bereich auf eine Breite von min. 2,50 m ausgeweitet werden.

Zum Vereinsgelände erfolgt für die Anlieferung sowie für Rettungsfahrzeuge die Zufahrt von der Hanauer Landstraße (St 3308). Eine ca. 8,0 m tiefe Zufahrt ermöglicht somit auch ein kurzfristiges Aufstellen vor dem Tor.

Um auf der verbleibenden Fläche Stellplätze in Senkrechtaufstellung zu ermöglichen, muss ein 3,0 m breiter Streifen vom Vereinsgelände in Anspruch genommen werden. Damit wird die Anordnung von Stellplätzen mit einer Abmessung von 2,5 m x 5,0 m sowie eine Fahrgasse von 6,0 m ermöglicht. Der bestehende Zaun wird versetzt, die bestehende Flutlichtanlage bleibt unberührt. Somit werden 76 Stellplätze und 2 behindertengerechte Stellplätze angeordnet. Weitere, für den Sportverein ausgewiesene Stellplätze, befinden sich entlang der Straße "Am Sportplatz". Darüber hinaus können die Stellplätze vor der Lindighalle genutzt werden. Bei Veranstaltungen der Gemeinde bzw. von Vereinen stehen auf der Stellplatzanlage des Aldi-Markts die Stellplätze zur Verfügung. Damit ist die Erschließung und der ruhende Verkehr für die Nutzung des Vereinsgeländes sichergestellt.

Planungsrecht soll durch die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach §12 Abs. 1 Satz 1 BauGB geschaffen werden.

Demnach kann die Gemeinde durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Absatz 1 verpflichtet (Durchführungsvertrag).

Aufgrund der engen inhaltlichen Verknüpfung dieser Elemente untereinander, besteht das Erfordernis, dass sie aufeinander abgestimmt sind. Sie dürfen sich nicht widersprechen.

Die vom Vorhabenträger vorgesehene Errichtung und der Betrieb eines Lebensmittel-Nahversorgers dient der Sicherung der Versorgung der Karlsteiner Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs im Gemeindegebiet. Diese Zielsetzung entspricht den vorrangigen Zielsetzungen der Innenentwicklung. Für den Bebauungsplan werden damit die Voraussetzungen für Behandlung als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB erfüllt.

Die Größe des Geltungsbereichs beträgt 7.350 m². Unter Zugrundelegung der geplanten GRZ von 0,85 ergibt sich eine überbaubare Fläche von 6.248 m².

Bebauungspläne der Innenentwicklung können im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Da die geplante Baufläche mit ca. 6.248 m² deutlich unterhalb der Obergrenze von 20.000 m² nach Abs. 1 Nr. 1 liegt, ist die Anwendung dieses Verfahrens möglich.

In der Gemeinderatssitzung gibt Städtebauplanerin Frau Fache vom Büro Planer FM aus Aschaffenburg weitere Erläuterungen (siehe auch Präsentation im RIS, Seiten 1 bis 8) und beantwortet Fragen der Gemeinderäte.