Bebauungsplan "Zwischen Lerchenberg- und Bergwerkstraße" und Änderung des Flächennutzungsplans im Parallelverfahren;
A) Behandlung der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit aus der frühzeitigen Beteiligung
B) Billigungsbeschluss und Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB und zur Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB

In der textlichen Festsetzung zum Bebauungsplan ist in Nr. 2.1.1 (Bezugspunkt WH) das Grundstück FI. Nr. 3007 erwähnt. Dieses befindet sich jedoch außerhalb des geplanten Baugebiets.

In Nr. 7.1 wird ein "Leitungsrecht über FI. Nr. 3000" festgesetzt, im Plan jedoch eine Trasse mit der Kennzeichnung "L" über die Flurstücke 3000/2 und 3000/4 dargestellt ("RU"?).

Der Bedarf an zusätzlichem Wohnraumangebot in Karlstein, sowie damit verbunden die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich genutzter Flächen, ist explizit nachzuweisen bzw. die Begründung zum B-Plan um eine entsprechende Aussage zu ergänzen.

Die Verträglichkeit des bestehenden Gewerbebetriebes im Norden des Geltungsbereichs mit der geplanten Wohnbebauung auf den südlich angrenzenden Flurstücken, wird der Immissionsschutz beurteilen. Hinsichtlich der geplanten Einhausung als Schallschutzmaßnahme sei auf eventuell erforderliche Abstandsflächen hingewiesen. Die in der zeichnerischen Darstellung in diesem Bereich verwendete Schraffur (der Erschließungsstraße?) mit Bezeichnung GF zwischen Einhausung und den angrenzenden Baugrundstücken sollte in der Legende noch erläutert werden. Außerdem wäre eventuell eine zwingende Ein- bzw. Begrünung der 36 m langen Einhausung im Sinne der direkt angrenzenden Nachbarn zu begrüßen.

Weshalb lediglich für eine Garage/Nebenanlage auf der derzeitigen Flurnummer 2996 eine Baulinie (statt einer Baugrenze) festgesetzt werden soll, lässt in der Begründung zum B-Plan nicht nachvollziehen.

Die Erschließungssituation der bestehenden Hausnummer 9a ist unklar. Erfolgt diese über die angrenzenden Flurstücke Richtung Bergwerkstraße?

Um den Verkehr über die neue Erschließung zu reduzieren, könnte man darüber nachdenken, in der Planstraße einen verkehrsberuhigten Bereich (umgangssprachlich eine Spielstraße) vorzusehen.

Der Bezugspunkt für die festgesetzten Wandhöhen im allgemeinen Wohngebiet ist nicht eindeutig geregelt, da nicht alle zukünftig bebaubaren Grundstücke, insbesondere die entlang der Bergwerkstraße, direkt an die neue Planstraße angrenzen, deren Oberkante als Bezugspunktebene dienen soll. Hier ist eine eindeutige Regelung erforderlich.

Im allgemeinen Wohngebiet sollen überwiegend Einzel- und Doppelhäuser, entlang der neuen Planstraße teilweise auch Reihenhäuser zulässig sein. Bei einer Doppelhausbebauung ist allerdings unklar, an welche der Grundstücksgrenzen gebaut werden soll bzw. darf. Speziell hinsichtlich erforderlicher Abstandsflächen kann es dann in späteren Genehmigungsverfahren diesbezüglich zu Missverständnissen und Diskussionen, im schlimmsten Fall, zu Fehlplanungen kommen.

Den Festsetzungen zur Dachneigung im vorliegenden Bebauungs- und Grünordnungsplan fehlt es an städtebaulichen Prinzipien. Will die Gemeinde wirklich alle Dachformen und jede Dachneigung von 0° bis 45° auf den sehr kleinen Grundstücken nebeneinander zulassen? Hier vergibt man die Gelegenheit ein harmonisches, kleines neues Quartier am Ortsrand zu gestalten. Das Ergebnis wird den Charakter einer Musterhaussiedlung haben, die jegliche optische und gestalterische Aufenthaltsqualität vermissen lässt. Aus städtebaulicher Sicht wird eine Überarbeitung dieser Festsetzung dringend empfohlen.

 

 

Vom Büro Ökologie & Stadtentwicklung Peter C. Beck wurde eine artenschutzfachliche Potentialanalyse erarbeitet (Stand 22.03.2022) und die Ergebnisse dieser in den vorgelegten Bebauungsplanentwurf integriert.

Aus naturschutzfachlicher Sicht sind noch folgende Punkte im Bebauungsplanentwurf zu überarbeiten:

 

1. Erarbeitung einer Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung mit Nennung von geeigneten Ausgleichsmaßnahmen nach dem Leitfaden "Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft" (Stand 2021) in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde durch ein geeignetes Fachbüro.

 

2. Pflanzung von 10 großkronigen, klimaangepassten Laubbäumen entlang der Bergwerkstraße auf öffentlichem Grund zur Abgrenzung des neuen Ortsrands zur freien Natur. Das festgesetzte private Pflanzgebot ist hierfür nicht ausreichend.

3. Überarbeitung der textlichen Festsetzungen:

 

6.3.1.1 Vögel

[.] Sollte diese zeitliche Befristung aus zwingenden Gründen nicht einzuhalten sein, müssen die Freiflächen durch eine fachlich qualifizierte Person auf das Vorhandensein von Nestern umfangreich überprüft werden. [.]

 

6.3.1.2 Fledermäuse

 

C Hinweise

6. Freiflächengestaltungsplan

Dem Bauantrag ist ein Freiflächengestaltungsplan mit einem aussagekräftigen Bepflanzungsplan und einer Kostenschätzung für die Herstellung der Be-pflanzung beizufügen.

 

 

In der Begründung zur Aufstellung wird detailliert auf die immissionsschutzfachlichen Belange eingegangen.

Für die Beurteilung wurde eine Schallimmissionsprognose durch das Ingenieurbüro Wölfel Engineering GmbH (Berichtsnummer Y0394.007.03.001 vom 20.07.2022) erstellt. Dieses wurde am 05.10.2022 ergänzt durch den neuen Planungsentwurf des B-Plans (unter anderem wurde die Bauflächenanordnung geändert). Die Prognose zieht für das Allgemeine Wohngebiet die Orientierungswerte nach DIN 18005 von tags 55 dB(A) und nachts 40 dB(A) heran. Diese sind identisch mit den Immissionsrichtwerten nach TA Lärm (1998) für ein Allgemeines Wohngebiet. Für die Bildung des Beurteilungspegels sind hier die Zeiten mit erhöhter Empfindlichkeit zu berücksichtigen.

Maßgeblich für die Bewertung des WAs ist hier der bereits bestehende Betrieb der Fleischwaren- und Konservenfabrik auf der Flurnummer 3000/2. Die Prognose kam zu dem Ergebnis, dass ohne Maßnahmen die Beurteilungspegel in dem Plangebiet nicht eingehalten werden können. Für die abschließende Bewertung durch den Gutachter wurden eine noch zu errichtende Einhausung und damit verbundene organisatorische Maßnahmen an der Südfassade des Gewerbebetriebes (Kapitel 4.3 des Gutachtens), sowie weitere betriebliche Maßnahmen zur Geräuschminderung im Nachtzeitraum (Kapitel 4.2 des Gutachtens) berücksichtigt. Durch diese baulichen und betrieblichen Maßnahmen können die Immissionsrichtwerte an den Immissionsorten nach Aussage des Gutachters eingehalten werden. Die getroffenen Annahmen des Gutachters für die Berechnung sind plausibel. Die in Kapitel 5 des Gutachtens aufgeführten Beurteilungspegel basieren zwar noch auf den alten B-Planentwürfen, jedoch ist auf den nachgereichten Unterlagen vom 05.10.2022 zu sehen, dass die maßgeblichen Immissionsorte dennoch im unkritischen Bereich liegen.

In der Begründung zum B-Plan ist unter Punkt 4.4.5 erläutert, dass "mit der geplanten Wohnbebauung erst begonnen werden kann, wenn im Vorgriff die oben genannten Maßnahmen umgesetzt bzw. vertraglich gesichert wurden, da nur auf diese Weise gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt werden können." Der Kursiv geschriebene Text soll aus der Prognose zitiert worden sein, allerdings konnte er dort vom Unterzeichner nicht gefunden werden. Mit den "oben genannten Maßnahmen" müssen die baulichen wie auch die betrieblichen Maßnahmen gemeint sein. In der Begründung zum B-Plan heißt es weiter, dass frühzeitig zwischen dem Grundstückseigentümer des Gewerbebetriebes und der Gemeinde Karlstein mit Datum vom 11.01.2022 eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde. Im nächsten Satz wird jedoch nur auf die bauliche Einhausung eingegangen. Es ist nicht ersichtlich, ob und inwieweit eine Vereinbarung zu den organisatorischen Maßnahmen getroffen wurde. Es ist zu klären, inwieweit diese noch fehlende vertragliche Vereinbarung soweit rechtssicher umgesetzt werden kann, dass sie auch für Rechtsnachfolger bindend ist (ggf. Änderung der Baugenehmigung mit entsprechenden Auflagen). Diese Klärung dieser Frage liegt jedoch nicht in der Zuständigkeit des Immissionsschutzes.

 

In den textlichen Festsetzungen zum B-Plan sind zwei Punkte unter 9. enthalten, die den Immissionsschutz betreffen. Unter 9.1 wird die Baufläche für die notwendige Einhausung definiert, die mit einem roten Raster auf dem Plan markiert ist. Die textliche Beschreibung ist verwirrend und nicht verständlich. Es wird von zwei Einhausungen gesprochen, einmal 33 Meter lang und einmal 36 Meter lang. Aus dem Gutachten geht zwar hervor, was damit gemeint sein könnte, jedoch sollte an dieser Stelle eine Klarstellung erfolgen.

 

Im gekennzeichneten Bereich ist zur Abschirmung von Anlagenlärm eine 36,0 m lange geschlossene Wand zu errichten. Die Einhausung ist 5,20 m hoch auszubilden und muss über das Dach des bestehenden Betriebsgebäudes geführt werden.

 

Unter Punkt 9.2 ist festgesetzt, dass Wohnhäuser erst errichtet werden dürfen, wenn die Einhausung fertiggestellt ist.

Ergänzend wird die Schallimmissionsprognose zum integralen Bestandteil des B-Plans ernannt. Die dort aufgeführten Anforderungen an die Bauausführung sind zu beachten.

 

Bei den Punkten wird lediglich auf die baulichen Maßnahmen abgestellt. Zusammen mit der fehlenden Vereinbarung bezüglich der organisatorischen Betriebseinschränkungen kann es so zu Konfliktsituationen kommen. Sobald die Einhausung steht, könnten Wohnhäuser errichtet werden. Sollten jedoch die betrieblichen Einschränkungen nicht rechtssicher verfestigt worden sein, wird es zu Konflikten kommen.

Dementsprechend sind die textlichen Festsetzungen momentan noch nicht ausreichend, da der Gewerbebetrieb zurzeit eine Baugenehmigung hat.

Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes in der dargelegten Form bestehen Einwände.

Die Formulierung der textlichen Festsetzung 9.1 ist unverständlich und soll umformuliert werden.

In der textlichen Festsetzung 9.2 wird lediglich festgesetzt, dass Wohnhäuser erst errichtet werden dürfen, wenn die baulichen Maßnahmen der Einhausung errichtet wurden. Im folgenden Absatz ist aufgeführt, dass die Schallimmissionsprognose integraler Bestandteil des Bebauungsplanes ist und die darin aufgeführten Maßnahmen an die Bauausführung zu beachten sind. Aus der Schallimmissionsprognose geht jedoch hervor, dass neben den baulichen Maßnahmen weitere organisatorische Maßnahmen beim vorhandenen Gewerbebetrieb notwendig sind, um die Immissionsrichtwerte in der Nacht einhalten zu können. In der Begründung zum Bebauungsplan unter Punkt 4.4.5 ist aufgeführt, dass mit dem Grundstückseigentümer des vorhandenen Gewerbebetriebs eine Vereinbarung vom 11.01.2022 geschlossen wurde, dass eine Einhausung zur Erschließung zu errichten ist.

 

Verbindliche Aussagen zur Nutzungseinschränkung sind nicht erkennbar. Dies muss vor der Aufstellung des Bebauungsplans rechtssicher für die Zukunft geregelt sein.

 

Das Gebiet des künftigen Bebauungsplanes "Zwischen Lerchenberg- und Bergwerkstraße" befindet sich in keinem Überschwemmungs- oder Wasserschutzgebiet.

Gemäß der Nr. 4.5.3 der Begründung ist die Versickerung von Niederschlagswasser vor Ort möglich. Entsprechend der Nr. 6.2.2 der Begründung fordert der Bebauungsplan, dass alles auf den Grundstücken anfallende Niederschlagswasser zu versickern ist. Nur das auf den Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser wird dem Mischwassersammler zugeleitet. Die Vorgaben der Niederschlagswasserbeseitigung auf den Grundstücken werden unter Nr. 6.2 der Festsetzungen zum Bebauungsplan konkretisiert. Aufgeführt wird auch, dass eine Zisterne zum Sammeln von Niederschlagswasser auf den Dachflächen errichtet werden muss.

Dies, als auch die Versickerung von Niederschlagswasser, wird seitens der Unteren Wasserbehörde ausdrücklich begrüßt.

 

Die Prüfung, ob eine erlaubnisfreie Versickerung von Niederschlagswasser vorliegt, hat der Vorhabenträger bzw. das Planungsbüro eigenverantwortlich zu prüfen.

 

In der Begründung und insbesondere in den Festsetzungen zum B-Plan ist darauf, insbesondere auf die NwFreiV; hinzuweisen.

 

Bei den bauleitplanerischen Überlegungen bezüglich des Brandschutzes des Bebauungsplanes bestehen aus Sicht der Feuerwehr keine Bedenken, wenn nachfolgende Punkte beachtet werden:

 

Die Freiwillige Feuerwehr Karlstein kann den Brandschutz in der vorgeschriebenen Hilfsfrist von 10 Minuten für dieses Gebiet gewährleisten. Die Ausrüstung und Organisation der Feuerwehr ist für die geplante Bebauung ausreichend.

Für Gebäude der Gebäudeklasse 1, 2 oder 3 kann der 2. Rettungsweg mittels der bei der Feuerwehr vorhandenen tragbaren Leiter im Regelfall sichergestellt werden, wenn Zugänge zu und Aufstellflächen für diese Leitern an den notwendigen Anleiterstellen vorhanden sind und die Rettungshöhe 8 m nicht übersteigt.

Bei anderen Gebäuden mit Rettungshöhen über 8 m, außer bei Hochhäusern, kann der 2. Rettungsweg nur mittels der bei der Feuerwehr Karlstein vorhandenen Drehleiter sichergestellt werden. Hierzu wären dann ggf. auch entsprechende Zufahrten mit Aufstellflächen ggf. auch auf dem jeweiligen Grundstück für den Einsatz einer Drehleiter notwendig oder der 2. Rettungsweg ist für diese Gebäudehöhen baulich sicherzustellen.

Bei Sonderbauten ist im Baugenehmigungsverfahren immer zu prüfen, ob es Bedenken bei der Sicherstellung des 2. Rettungsweges über Rettungsgeräte der Feuerwehr gibt. Bei Bedenken ist der 2. Rettungsweg dann immer baulich sicherzustellen.

Die Zufahrtstraßen zu dem Schutzobjekt müssen für Feuerwehrfahrzeuge mit einer Achslast von mind. 10 to ausgelegt sein. Die Zufahrtsstraßen müssen mit Feuerwehrfahrzeugen, die eine Länge von 10 m, eine Breite von 2,5 m und einem Wendekreisdurchmesser von 18,5 m besitzen, befahren werden können.

In Abständen von höchstens 100 m muss im Straßenverlauf mindestens eine ausreichende Bewegungsfläche für den Einsatz eines Feuerwehrfahrzeuges vorhanden sein.

Bei Gebäuden, die ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind, sind Zufahrten oder Durchfahrten nach Art 5 Satz 2 BayBO zu den vor und hinter den Gebäuden gelegenen Grundstücksteilen und Bewegungsflächen herzustellen, wenn sie aus Gründen des Feuerwehreinsatzes erforderlich sind.

Die Löschwasserversorgung sehen wir im bestehenden Plangebiet (WA) als gesichert an, wenn der Ringschluss wie unter Punkt 6.2, in der Begründung zum Bebauungsplan beschrieben hergestellt wird.

Im Baugebiet sind in ausreichender Zahl genormte Hydranten zur Wasserentnahme durch die Feuerwehr vorzusehen.

Hydranten sind für einen schnellen Feuerwehreinsatz im Straßenverlauf in einem Abstand von 80 bis 100 m einzubauen.

Bei den Hydrantenstandorten ist darauf zu achten, dass diese sinnvoll zu den Grundstückszufahrten angeordnet werden und diese in ihrer Benutzbarkeit nicht behindern.

Die Hydranten müssen den Normblättern DIN 3221 oder 3222 entsprechen und mit einem DIN-DVGW-Prüfzeichen versehen sein. Insbesondere ist zu beachten, dass die Hydranten mit selbsttätiger Entleerung, die Überflurhydranten zusätzlich mit einer Sollbruchstelle versehen sind.

Bei der Verwendung von Unterflurhydranten ist zu beachten, dass nur solche mit Nennweite DN 80 eingebaut werden.

Die vorhandenen Sirenenanlagen zur Alarmierung der Feuerwehr und zur Warnung der Bevölkerung sind für das neue Baugebiet ggf. zu erweitern, wenn die bisherige Beschallung dafür nicht ausreichend ist.

 

Bei der Anordnung von Gebäuden ist zu beachten, dass bei einer eventuell vorhandenen Freileitung die Abstände zu Bauten und eines bei der notwendigen Brandbekämpfung tätigen Feuerwehrmannes auch bei max. Ausschwingung der Leitung noch den VDE-Vorschriften entsprechen müssen. Vom Betreiber der Freileitung ist eine Stellungnahme hierzu anzufordern.

Bauanträge, welche die einschlägigen Brandschutzanforderungen der BayBO nicht erfüllen oder bei denen von den Brandschutzanforderungen abgewichen werden soll und Gebäude oder Betriebe besonderer Art und Nutzung oder für besondere Personengruppen, sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren zu prüfen.

 

Anfallende Schmutzwässer sollen über die öffentliche Kanalisation entsorgt werden. Der Ortsteil Großwelzheim der Gemeinde Karlstein am Main entwässert letztlich zu der hessischen Kläranlage vom Abwasserverband Schleifbach.

 

Das Plangebiet ist bereits als Prognosefläche in der Überrechnung der insgesamt vier vorhandenen Mischwasserbehandlungsanlagen berücksichtigt. Aus fachlicher Sicht besteht Einverständnis mit der Schmutzwasserbeseitigung.

Das vorgelegte Konzept zur Niederschlagswasserbeseitigung sieht vor, Niederschlagswasser dezentral zurückzuhalten und anschließend zu versickern. Mit dem Konzept besteht aus fachlicher Sicht grundsätzlich Einverständnis. Der notwendige Flächenbedarf sollte jedoch bereits im Bebauungsplan berücksichtigt werden.

 

Wir empfehlen folgende Änderung des Plans:

Festsetzung der Flächen, die für die Versickerung, Ableitung bzw. Retention von Niederschlagswasser erforderlich sind.

Wir empfehlen die Aufnahme folgender Festsetzungen:

Wir empfehlen die Aufnahme folgender Hinweise:

Durch Starkregenereignisse kann es auch fernab von Gewässern zu Überflutungen kommen. Die Vorsorge gegen derartige Ereignisse beginnt auf Ebene der Bauleitplanung.

Wir empfehlen die Aufnahme folgender Festsetzung im Bebauungsplan:

Wir empfehlen die Aufnahme folgender Hinweise:

 

Weitere Belange des ADBV Aschaffenburg sind durch die Planung nicht berührt.